29. Juni 2026

Tsunami: Die große Erbwelle erreicht Stuttgart und den Rems-Murr-Kreis

ZUHAUSEMACHER - WOLFERT IMMOBILIEN

Warum jetzt das richtige Zeitfenster für Ihren Immobilienverkauf sein kann

Was ist der „Silver Tsunami"?

Hinter dem Begriff steckt eine demografische Entwicklung mit enormer Tragweite: Die geburtenstarken Jahrgänge 1946 bis 1964 – die Babyboomer – kommen in ein Alter, in dem sich die Frage nach der eigenen Immobilie neu stellt. Durch Umzug in altersgerechtes Wohnen, Pflegebedürftigkeit oder Erbfälle werden in den kommenden Jahren Millionen Häuser und Wohnungen den Eigentümer wechseln.

~32 %aller Eigentumsimmobilien in Deutschland gehören der Babyboomer-Generation

~4,8 Mio.Häuser und Wohnungen, die in den nächsten Jahrzehnten auf den Markt kommen könnten

55–58 %Eigentumsquote bei den 65- bis 74-Jährigen – bei den unter 50-Jährigen nur ca. 30 %

Diese Zahlen stammen nicht von uns, sondern aus Analysen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) und werden u. a. von der Sparkassen-Finanzgruppe und dem Fachverlag Haufe aufgegriffen. Der Trend ist real – und er hat begonnen.

Was bedeutet das konkret für Stuttgart und den Rems-Murr-Kreis?

Unsere Region ist ein klassisches „Boomer-Eigentumsgebiet": In den 1960er- bis 1980er-Jahren entstanden in Fellbach, Waiblingen, Schorndorf, Backnang und den umliegenden Gemeinden zehntausende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Genau diese Objekte kommen jetzt nach und nach auf den Markt – oft als Erbimmobilien.

Drei Entwicklungen, die Eigentümer kennen sollten:

• Das Angebot wächst: Mit jedem Jahr kommen mehr Bestandsimmobilien aus Boomer-Besitz auf den Markt. Wer verkauft, konkurriert künftig mit immer mehr vergleichbaren Objekten – Häuser ähnlichen Baujahrs, ähnlicher Größe, ähnlichen Zustands.
• Die Käuferschicht für diese Häuser schrumpft: Die nachrückenden Generationen sind zahlenmäßig kleiner und finanziell stärker belastet. Millennials müssen heute im Schnitt rund doppelt so lange für eine Immobilie sparen wie ihre Eltern in den 1980er-Jahren.
• Energetischer Zustand wird zum Preisfaktor: Viele Boomer-Häuser sind unsaniert. Käufer kalkulieren Sanierungskosten knallhart ein – und mit jeder Verschärfung der Energieanforderungen wächst der Abschlag für unsanierte Objekte.

Die Marktlogik ist einfach: Steigt das Angebot bei gleichbleibender oder schwächerer Nachfrage, gerät der Preis unter Druck. Im Rems-Murr-Kreis liegen die Hauspreise heute bereits leicht unter dem Niveau von 2021. Noch ist das Preisniveau insgesamt attraktiv – aber das Zeitfenster, in dem Verkäufer von der aktuellen Marktlage profitieren, wird nicht ewig offen bleiben.

Wichtig für die Einordnung: Stuttgart selbst bleibt als Metropolregion langfristig nachfragestark. Aber gerade ältere Bestandsobjekte in den Umlandgemeinden – also genau das Profil der typischen Erbimmobilie im Rems-Murr-Kreis – spüren den wachsenden Wettbewerb zuerst. Je mehr vergleichbare Häuser auf den Markt kommen, desto stärker entscheidet der Verkaufszeitpunkt über den erzielbaren Preis.

Warum frühzeitiges Handeln bares Geld wert ist

• Heute verkaufen heißt: vor der Welle verkaufen. Wer jetzt auf den Markt geht, trifft auf deutlich weniger Konkurrenzangebote als in fünf oder zehn Jahren.
• Die Zinssituation ist aktuell günstig für Käufer – das stützt die Nachfrage und damit Ihren Verkaufspreis. Experten erwarten mittelfristig eher steigende Bauzinsen, was die Käuferseite schwächen würde.
• Erbimmobilien verlieren durch Leerstand: Ein unbewohntes Haus kostet laufend Geld (Versicherung, Heizung, Instandhaltung) und verliert an Substanz und Attraktivität.
• Emotionale Entscheidungen brauchen Vorlauf: Gerade bei geerbten Elternhäusern lohnt es sich, früh Klarheit zu schaffen – bevor eine Erbengemeinschaft zerstritten ist oder der Markt sich gedreht hat.

Unser Fazit

Der Silver Tsunami ist kein Crash-Szenario – aber er verändert die Spielregeln. Die Zeiten, in denen jedes Haus im Rems-Murr-Kreis „von allein" einen Käufer fand, gehen zu Ende. Künftig gewinnt, wer gut vorbereitet, realistisch bepreist und zum richtigen Zeitpunkt verkauft.

Als lokaler Makler mit Sitz in Fellbach kennen wir den Markt zwischen Stuttgart, Waiblingen und Schorndorf im Detail. Wir sagen Ihnen ehrlich, was Ihre Immobilie heute wert ist – und was der demografische Wandel für Ihr konkretes Objekt bedeutet.

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Quellen

• Sparkassen-Finanzgruppe: „Silver Tsunami: Die Boomer-Immobilien kommen" (sparkasse.de, 2026)
• Haufe: „Silver Tsunami: Wo Babyboomer-Häuser den Markt fluten" – Silver-Tsunami-Index auf Landkreisebene (haufe.de, 2026)
• Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln): Daten zu Eigentumsquoten nach Altersgruppen und Wohnraumbedarfsanalyse 2025/2026
• Statistisches Bundesamt (Destatis): Bevölkerungsvorausberechnung und Daten zu Geburtendefizit und Haushaltsstrukturen
• empirica: Leerstandsprognose 2026
• ImmoScout24 Atlas: Preisentwicklung Rems-Murr-Kreis (Hauspreise seit Q3/2021: −2,6 %)

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