Stuttgart vs. Umland: Wo Boomer-Immobilien frei werden
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Stuttgart vs. Umland: Wo Boomer-Immobilien frei werden
In Stuttgart gibt es rechnerisch nur halb so viele ältere Eigentümer wie junge Mieterhaushalte, die Eigentum suchen. Im direkten Umland sieht das Verhältnis deutlich ausgeglichener aus. Das zeigt eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag der Sparda-Banken vom Oktober 2026. Für Eigentümer im Rems-Murr-Kreis ist das eine wichtige Nachricht.
Was die Studie untersucht hat
Das IW hat alle 400 Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland ausgewertet. Auf der einen Seite stehen Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren, die allein oder als Paar ohne Kinder im Haus leben. Auf der anderen Seite stehen Mieterhaushalte zwischen 30 und 44 Jahren – das Alter, in dem die meisten Familien Eigentum bilden.
Bundesweit liegen beide Gruppen bei jeweils rund 5,3 Millionen Haushalten. Eine Welle frei werdender Häuser, die den Markt flutet, sieht die Studie deshalb nicht. Entscheidend ist, wo Angebot und Nachfrage zusammentreffen.
Stuttgart: ein älterer Eigentümer auf zwei junge Mieter
In Stuttgart liegt die Zahl älterer Eigentümerhaushalte 51 Prozent unter der Zahl junger Mieterhaushalte. Das entspricht einer Lücke von rund 31.000 Haushalten. Andere Großstädte trifft es noch härter: Berlin liegt bei minus 79 Prozent, Frankfurt bei minus 77 und München bei minus 68 Prozent.
Dazu passt der Wohnungsmarktbericht der Stadt Stuttgart: Die Nachfrage übersteigt das Angebot seit Jahren. 2024 wurden nur 1.321 Wohnungen fertiggestellt, rund 30 Prozent weniger als im Vorjahr. Die Stadt rechnet deshalb mit weiter steigenden Preisen, allerdings ohne die Dynamik der Boom-Jahre.
Der Unterschied liegt vor der Stadtgrenze
Bezieht man das direkt angrenzende Umland ein, schrumpft Stuttgarts Lücke auf nur noch minus 14 Prozent. Zu diesem Umlandring gehört auch der Rems-Murr-Kreis. Stuttgart ist laut Studie die einzige der sieben größten Städte, die sich mit Umland einem Gleichgewicht nähert.
Die Studie beschreibt das Umland ausdrücklich als Suchraum für junge Familien, wenn größere Wohnungen und Häuser in der Kernstadt knapp oder zu teuer sind. Damit rücken Orte wie Fellbach, Waiblingen oder Winnenden in den Fokus junger Käufer aus Stuttgart.
Warum trotzdem nicht jedes Haus frei wird
Rechnerisches Angebot heißt noch lange nicht Verkauf. 78 Prozent der älteren Eigentümer wohnen seit mehr als 23 Jahren in derselben Immobilie. Die Studie nennt dafür klare Gründe:
- niedrige laufende Wohnkosten im abbezahlten Eigentum
- hohe Kosten für Verkauf und Neukauf
- zu wenige kleinere, barrierearme Alternativen
- der organisatorische Aufwand eines Umzugs
Gleichzeitig empfinden 37 Prozent der Eigentümer ab 65 ihr Zuhause als zu groß. Zwischen diesem Gefühl und einer Entscheidung steht also vor allem die Frage: Wie organisiere ich das?
Was das für Eigentümer im Rems-Murr-Kreis bedeutet
- Die Nachfrage ist strukturell da. Junge Haushalte aus Stuttgart suchen gezielt im Umland.
- Es gibt keinen Grund zur Eile. Der Generationenwechsel verteilt sich über Jahrzehnte, nicht über wenige Jahre.
- Vorbereitung schafft Ruhe. Wer den Wert seiner Immobilie und seine Optionen kennt, entscheidet selbstbestimmt statt unter Druck.
Ihr nächster Schritt
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Alexander Wolfert, ZuhauseMacher – Wolfert Immobilien Hegelstraße 27, 70734 Fellbach · Telefon 0711 91273390 · www.zuhause-macher.de
Quellen des Artikels
Alle Zahlen sind paraphrasiert und auf diese Seiten zurückzuführen; im Artikel als Linkliste am Ende einfügen.
- IW: „Zwischen Stadt und Land – Wohneigentumsbildung im demografischen Wandel“, Gutachten im Auftrag des Verbands der Sparda-Banken, 16.10.2026
- cash-online: IW-Studie – Boomer-Häuser entlasten nur den ländlichen Wohnungsmarkt, 23.10.2026 (Stuttgart −51 % und mit Umland −14 %, 37 % „zu groß“, 78 % über 23 Jahre in derselben Immobilie)
- Landeshauptstadt Stuttgart: Bericht zum Wohnungsmarkt, 25.07.2025
Die −31.000 Haushalte stammen von der Webinar-Folie zur Studie. Die vollständige Studie steht laut Sparda-Banken als PDF unter sparda-wohnen2026.de bereit; für Kreiswerte zum Rems-Murr-Kreis lohnt der Blick hinein.